Gayrimenkul Hukukı

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri, Tapuda Pay Devrini de İçerdiğinden, Tarafların Tek Taraflı İrade Beyanı Ve Bunun Karşı Tarafa Ulaşmasıyla Feshi Mümkün Değildir

Özet : Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, tapuda pay devrini de içerdiğinden, tarafların tek taraflı irade beyanı ve bunun karşı tarafa ulaşmasıyla feshi mümkün değildir. Mahkeme kararıyla ya da tarafların fesih iradelerinin birleşmesi feshedilebilir. Sözleşme gereği arsa sahibi tarafından yüklenici ya da temsilcisine verilen vekâletname ile tayin edilen vekilin azledilmiş olması, zımnen sözleşmeden dönüldüğünün kabulü için yeterli değildir. Vekâletten azile rağmen yüklenicinin arsa sahipleri aleyhine dava açarak sözleşme gereği arsa sahibi tarafından yapılması gerektiği halde yapmaktan kaçınılan ve azledilen vekâletnamedeki akdin ifası için gerekli olan yetkilerin verilmesini talep edip sağlayabilir.

Yargıtay
15.Hukuk Dairesi

Esas : 2018/4843
Karar : 2019/2993
Karar Tarihi : 26.06.2019

“İçtihat Metni”

Mahkemesi …5. Asliye Hukuk Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili gelmedi. Davalı vekili Avukat…. geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davalı avukatı dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifa imkânının kalmaması sebebiyle yapılan masraflar, kâr kaybı ve tazminat alacaklarının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın 689.058,88 TL üzerinden kısmen kabulüne dair verilen karar, davalı vekilince temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle davalı arsa sahibinin gecikme tazminatı, taşınılan eve ödenen kira, oluşan zarar ve tahribatın onarım bedeli ile şerhin terkini konusunda koşulların gerçekleşmesi halinde ayrı bir dava açmasının mümkün bulunmasına göre aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Davacı yüklenici, davalı arsa sahibi olup taraflar arasında … ili,… ilçesi, 2767 ada 5 parsel sayılı arsa üzerinde kat karşılığı inşaat yapımı için … 57. Noterliği’nde 16.10.2014 gün, 38802 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlenip imzalanmıştır.
Davacı yüklenici davasında; davalı arsa sahibinin taşınmazı boş olarak teslim etmeye yanaşmadığı, devamlı yeni isteklerde bulunduğu, etüt projelerini haksız bir gerekçeyle onaylamadığı, sözleşmeye aykırı ve kötüniyetli yaklaşımla sözleşmenin ifa edilmesini engellediğini ileri sürerek ifa imkânsızlığı nedeniyle sözleşmeye ek olarak ödenen bedel, menfi zararlar, cezai şart ve kâr kaybı alacaklarının karşılığı tazminat isteminde bulunmuştur.
Davalı arsa sahibi cevap dilekçesi ve aşamalardaki savunmalarında, davanın reddini talep etmekle birlikte 27.06.2016 tarihli beyan dilekçesinde kabul anlamına gelmemek üzere gecikme tazminatı, kira kaybı, süresinde teslim yapılmaması nedeniyle oluşan zararlar ve binada oluşan tahribatın onarımı karşılığı zararları toplamının yüklenici alacağından takas ve mahsubunu istemiştir. Davalı arsa sahibinin sözleşmeyi feshettiği ya da akdin ifasının imkânsız hale geldiğini kabul eden açık veya zımni bir beyanı bulunmamaktadır.
İfa imkânsızlığı 6098 sayılı TBK’nın 136 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olup 136. maddede, borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa borcun sona ereceği, tarafların verdiklerini geri isteyecekleri, 137. maddesinde kısmi imkânsızlık halinde borçlunun sadece imkânsızlık olan kısımdaki borçtan kurtulacağı, 138. maddesinde de aşırı ifa güçlüğü sebebiyle borcun ifasının imkânsız hale geleceği ve buna göre borçlunun sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, mümkün olmadığı taktirde sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğu belirtilmiştir. Mahkeme kararının gerekçesinde, davacı yüklenicinin arsanın boş olarak teslim edilmemesi, etüt projelerinin gerekçesiz olarak reddedilmiş olması ve dava konusu binayı teslim etmeye yanaşmamış olması sebepleriyle akdin ifasının imkânsız hale geldiği iddiaları yerinde görülmemiş, davacı tarafça mahkemenin bu gerekçesine karşı temyiz isteminde bulunulmamıştır.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, tapuda pay devrini de içerdiğinden, tarafların tek taraflı irade beyanı ve bunun karşı tarafa ulaşmasıyla feshi mümkün değildir. Mahkeme kararıyla ya da tarafların fesih iradelerinin birleşmesi feshedilebilir. Sözleşme gereği arsa sahibi tarafından yüklenici ya da temsilcisine verilen vekâletname ile tayin edilen vekilin azledilmiş olması, zımnen sözleşmeden dönüldüğünün kabulü için yeterli değildir. Vekâletten azile rağmen yüklenicinin arsa sahipleri aleyhine dava açarak sözleşme gereği arsa sahibi tarafından yapılması gerektiği halde yapmaktan kaçınılan ve azledilen vekâletnamedeki akdin ifası için gerekli olan yetkilerin verilmesini talep edip sağlayabilir.
Bu durumda mahkemece, davacının akdin kendisinin kusuru olmaksızın ifasının imkânsız hale geldiği iddiası kanıtlanamadığı, davalı arsa sahibinin davacı yetkilisine verdiği vekâletnamedeki yetkilerini kullanmaması için vekâletten azletmesi, sözleşmeden dönme niteliğinde olmayıp tarafların sözleşmeden dönme konusunda iradeleri uyuşmadığı ve davacının TBK’nın 137 ve 138. maddelerine göre bir talebi de bulunmadığında davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme sonucu kısmen kabulü doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalının diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulüyle hükmün davalı yararına BOZULMASINA, 2.037,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay’daki duruşmada vekille temsil olunan davalıya verilmesine, 5766 sayılı Kanun’un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 176,60 TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden davalıdan alınmasına, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 26.06.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.

İlgili Makaleler

Başa dön tuşu
Call Now Button
Mesajı Gönder
1
Yardıma mı ihtiyacınız var?
Merhaba.
Hukuki anlamdaki tüm soru ve sorunlarınız için makul bir ücret karşılığı bizimle iletişime geçebilirsiniz.