İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, son yıllarda sıkça karşılaşılan bir hukuki konudur. Bu davalar, özellikle kiracıların ev sahibi ile yaşadığı anlaşmazlıklar sonucunda ortaya çıkmaktadır. Kiracılar, çeşitli nedenlerle kiraladıkları evlerden çıkmak isteyebilirler ve bu durumda tahliye davası açmak zorunda kalabilirler. Tahliye davaları, Türk Medeni Kanunu‘nun 2. Kitabı’nda düzenlenmiştir. Buna göre, kira sözleşmesinin süresi dolmadan önce kiracının evden çıkması için ev sahibi tarafından açılan davalara “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” denir.
Bu davalarda, ev sahibi kira sözleşmesinin feshedilmesini ve kiracının evden çıkarılmasını talep eder. İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, özellikle son yıllarda Yargıtay kararları ile de gündeme gelmektedir. Yargıtay, bu davalarla ilgili olarak birçok önemli karar vermiştir. Bu kararlar, tahliye davalarına ilişkin hukuki açıdan önemli ipuçları vermektedir. Yargıtay kararlarına göre, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında belirli şartların sağlanması gerekmektedir.
Bunlar arasında en önemlisi, ev sahibinin ihtiyacının gerçek ve ciddi olmasıdır. Ev sahibi, ihtiyacını belgeleyerek mahkemeye sunmak zorundadır. Ayrıca, ev sahibinin ihtiyacı kiracının evden çıkarılması ile giderilebilecek nitelikte olmalıdır. Örneğin, ev sahibinin başka bir yerde oturduğu ve kiracının evden çıkarılması ile bu ihtiyacının giderilemeyeceği durumlarda tahliye davası açılamaz. Yargıtay kararlarına göre, bir diğer önemli şart da kiracının mağdur edilmemesidir. Kiracının yeni bir yere taşınması için yeterli süre tanınmalı ve bu süre içinde kiracının haklarının korunması sağlanmalıdır.
Ayrıca, kiracının yeni bir yer bulamaması durumunda da mağdur olmaması için gerekli önlemler alınmalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta da, kira sözleşmesinin feshedilmesi ile birlikte kiracının ödediği teminatın nasıl kullanılacağıdır. Yargıtay kararlarına göre, teminatın kullanımı konusunda da belirli şartlar bulunmaktadır. Örneğin, kiracının kira borcu yoksa teminat geri ödenmelidir. Ancak kiracının kira borcu varsa, teminat bu borçların ödenmesinde kullanılabilir. Sonuç olarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları oldukça önemli ve hassas konular arasında yer almaktadır. Bu davaların çözümünde Yargıtay kararlarına dikkat edilmesi gerekmektedir. Ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların adil ve hukuki yollarla çözüme kavuşturulması için bu kararlar doğrultusunda hareket edilmelidir.
Örnek Yargıtay Kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 01.03.2018 Tarihli 2018/1057 E. – 2018/1859 K.
Davacı, halen eşi adına kayıtlı taşınmazda oturduğunu, bu taşınmazın riskli yapı kabul edildiğini ve yıkım aşamasında olduğunu, kiralanan konuta ihtiyaçları bulunduğunu belirterek davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.Davalı, ihtiyacın samimi olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.Mahkemece, ihtiyacın samimi ve zorunlu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.
Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.Somut olayda; hükme esas alınan 01.04.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının halen oturduğu ve eşi adına kayıtlı olan taşınmaz hakkında 6306 sayılı yasahttps://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6306.pdf kapsamında yıkım kararı alınmış olduğu, davacı tanıklarının anlatımından ise davacının eşyalarını bir depoya bıraktığı ve…’ da bulunan 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu nedenle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 06.07.2017 Tarihli 2017/4069 E. – 2017/11195 K.
Davacı vekili, taraflar arasında 01/10/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalıların bu sözleşmeye dayalı olarak davacıya ait konutta kiracı olduklarını ancak müvekkilinin ağır rahatsızlıkları nedeniyle hastaneye bağımlı yaşadığını ve evinin bulunduğu Beylikdüzü adresinden tedavi gördüğü hastanelere ulaşımın zor olduğunu bu nedenle kiralanan taşınmaza ihtiyacı olduğunu belirterek davalıların taşınmazdan tahliyelerine karar verilmesini talep etmiştir.Davalılar, davanın reddini savunmuştur.Mahkemece, zaruri ve samimi ihtiyaç nedeniyle davanın kabulü ile tahliyeye karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Olayımıza gelince; Taraflar arasında düzenlenen 01/10/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren, 30/12/2013 tarihinde keşide ettiği, 31/12/2013 tarihinde muhataplarınca tebliğ olunan ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemini bildirerek 29/04/2014 tarihinde işbu davayı açmıştır. Ne var ki davaya dayanak teşkil eden ihtar, sözleşmenin 01/10/2013 tarihinde aynı koşullarla bir yıl yenilenmesinden sonra gönderildiğinden ancak 01/10/2014-01/10/2015 kira dönemine ilişkin hüküm ifade etmektedir Açıklanan bu olgu karşısında erken açılmakla süresinde olmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Bu konu hakkında benzer makaleler için tıkalyın