Kira Tespit Davası (Kira Bedelinin Artırılması-Azaltılması) Nedir?
Kira tespiti davası, kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan kira bedelinin yeniden belirlenme talepli bir davadır. Uygulamada genellikle kira artış davası olarak bilinmektedir; fakat kiracı tarafından da kira bedelinin yeniden belirlenerek düşürülmesi talepli dava açılmaktadır. Mahkeme tarafından verilecek hükümle belirlenen kira bedelindeki artışı haricinde kiracı aleyhine kira sözleşmesinde değişiklikler yapılamayacaktır (Türk Borçlar Kanunu madde 344/1).
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinde düzenlenmiş olup kira bedeli ve yan giderler haricinde kiracıya başka ödeme sorumluluğu yüklenemeyeceği belirtilmiştir. Ayrıca kira bedelinin zamanında ödememesi nedeniyle ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel (borcun vadesi gelmesi) olacağına ilişkin anlaşmaların da geçersiz olduğu belirtilmiştir. İşyeri kira tespit davası ile konut özelinde bir fark bulunmamaktadır.
Taraflar kira sözleşmesinde kira bedel artışına dair bir anlaşma gerçekleştirmemiş ise bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesi ve kira tespit davası şartları olması halinde hakim hakkaniyete göre belirleyecektir (Türk Borçlar Kanunu madde 344/2). Kira tespit davası 5 yıl altında olan kira sözleşmelerinde taraflar kira artış oranı belirlememiş ise mahkeme tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranı üzerinde karar veremez.
Kira bedelinin belirlenmesi talebiyle açılacak davada süre koşulu bulunmamaktadır. Dava her zaman açılabilecektir (Türk Borçlar Kanunu madde 345/1). Ancak kira sözleşmesinin yeni dönemi başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına yazılı bildirimde bulunması koşuluyla yeni kira dönemi sonuna kadar açılır ise belirlenen kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Sözleşmede taraflar ödemeyi yabancı para üzerinden kararlaştırmış ise 20/02/1930 tarihli ve 1567 Sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak suretiyle 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra aşırı ifa güçlüğüne dair hükümler saklı kalma koşuluyla yabancı paranın değerindeki değişiklik göz önünde bulunduracak ve hakkaniyete uygun bir değer belirlenecektir. (Türk Borçlar Kanunu madde 344/4)
Kira Tespit Davası 5 Yıl
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi beş yıl altında ve kira bedelinin artışına ilişkin anlaşma belirlenmemiş ise mahkeme taşınmaz ve emsal değer durumuna göre kira artış oranı belirleyecektir. Mahkeme tarafından belirlenecek olan kira artış oranı tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı üzerinde olamayacaktır. Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılsa da yapılmasa da beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni uygulanacak kira bedeli;
- Hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı,
- Kiralanın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak
- Hakkaniyete uygun bir biçimde kira bedeli belirlenecektir. (Türk Borçlar Kanunu madde 344/3).
Yabancı Para Cinsinden Belirlenen Kira Sözleşmeleri Bakımından Kira Tespit Davaları
Kira sözleşmesinde, kira bedelinin yabancı para olarak belirlenmesi mümkündür. Ancak kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği kira sözleşmelerinde de 5 yıllık süre dolmadan kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Zira TBK madde 344/4’te de bu durum açıkça belirtilmiş olup, maddenin devamında ise ana kuralın istisnasına yer verilmiştir. İstisnai olarak, TBK madde 138’de düzenlenmiş “Aşırı İfa Güçlüğü” halleri mevcut ise, kira bedelinin tespiti 5 yıl dolmadan da talep edilebilecektir.
Söz konusu kira sözleşmesinin 5 yılı doldurduğu durumlarda ise her halükârda, kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulması mümkündür. Yabancı para ile belirlenen kira sözleşmelerinde 5 yıllık kira süresinin dolmasından sonra açılmış olan kira tespit davasında mahkeme taşınmazın durumu, emsal taşınmaz kiraları ve TÜFE artış oranıyla birlikte yabancı paranın değerindeki değişiklikleri de göz önünde tutacaktır.
Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki 85 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile kural olarak Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacakları Gayrimenkul Kiralama Sözleşmelerinin kira bedellerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenemeyeceği kararlaştırılmıştır.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davası, kural olarak kiracı ve kiraya veren (ev/işyeri sahibi) tarafından açılabilir. Bununla birlikte taşınmazın birden fazla malikinin bulunduğu durumlarda kiraya veren olup olmadığına bakılmaksızın her malikin söz konusu davayı açması mümkündür. Şayet kiralanan taşınmaz elbirliğiyle mülkiyete tabi ise tüm maliklerin birlikte dava açmaları, açılan davaya katılmaları yahut muvafakat vermeleri gerekmektedir.
Kira tespit davasının genellikle ev sahipleri tarafından emsallerine göre düşük kalmış kira bedellerinin arttırılması talebiyle açıldığı görülmektedir. Yaygın kanaatin aksine, kira tespit davası, yalnızca kiracının korunması maksadı ile açılabilecek bir dava türü değildir. Öyle ki, kira bedelinin emsallerine oranla düşük kaldığı iddiasıyla arttırılmasının talep edilmesi mümkündür ve uygulamada da özellikle son dönemde kira tespit davasının bu gerekçeyle açıldığı görülmektedir.
Kira Tespit Davası Hangi Taşınmazlar İçin Açılabilir?
Kira tespit davası, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan uyuşmazlıklarda açılabilmektedir. Diğer bir deyişle konut veya çatılı işyeri vasfını haiz olmayan taşınmaz veya taşınırların kiralarında, bu davanın açılması mümkün değildir. Örneğin, tarla vasfındaki bir taşınmazın kiralanması halinde kira tespit davası açılamayacaktır. Aynı şekilde bir araç kirasında veya ticari amaçla kiralanan makinelerin kiralarında, bu davanın açılması mümkün değildir.
Kira Tespit Davası Açma Süresi
Kira tespit davası, kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Ancak davanın ne zaman açıldığı hususu, yargılama sonucunda belirlenen yeni kira bedelinin hangi dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağının tespiti açısından önemlidir. Zira kira bedelinin, yeni kira döneminde geçerli olması isteniyorsa;
Davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılması gerekir. Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden, kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması durumunda, davanın yeni kira dönemi içinde de açılması mümkündür. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Tüm bu durumlarda mahkemece tespit edilecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Bu konu hakkında benzer makaleler için tıklayın