Kira Tespit Davası Avukatlık Ücreti

Kira tespit davası, kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilen, mevcut kira bedelinin artışının veya azaltılmasının talep edildiği bir dava türüdür. Kira sözleşmesi yapılırken taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak yeni kira döneminde bu kira bedelinde değişiklik yapılması taraflarca istenebilir. TBK m. 344’e göre:

​“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. ​Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

​Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” ​

Kanun maddesinden de anlaşıldığı üzere, taraflar yeni kira dönemi kira bedeli konusunda anlaşamadıkları takdirde kira tespit davası açarak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilirler.

Kira sözleşmesi 5 yıldan kısaysa ve taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa yeni dönemde belirlenecek kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

​5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde tarafların aralarında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın; kira bedeli,kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri, piyasa rayici gibi durumlar gözönünde bulundurularak belirlenecektir. Bu durumda kira bedeli belirlenirken aynı durumda bulunan diğer kiralık dairelerin fiyatlarının araştırılması yerinde olacaktır.

Kira Artış Oranı ve Kira Bedelinin Tespiti

Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir. Hakim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.

TBK 344. maddesine göre; Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artış oranını geçmemek (TÜFE artış oranının altında olabilir) koşuluyla geçerlidir.

TÜFE artış oranına göre kira bedelinin belirlenmesi beş yıl süreyle geçerlidir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir. Her beş yıldan sonra bu belirlenene kira bedeli usulüne uygun biçimde değiştirilebilir.

Kirası tespit edilecek olan taşınmazın konut olması halinde kira net olarak tespit edilecektir. Eğer taşınmaz işyeri ise o zaman brüt olarak tespit edilmesi gerekir. Stopaj veya KDV’nin çıkarılması suretiyle net ücret de belirlenmiş olur.

Aylık kira bedelinin belirlenmesinde üç temel kriter vardır :

1-) Taraflar Arasında Anlaşma Olması Halinde Kira Bedelinin Tespiti

Taraflar kira sözleşmesinde kira artış oranını belirleyebilir. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin artış anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır.

Kira bedelindeki artış oranı açıklanacak TÜFE artış oranı üst sınır olmak üzere geçerli olacaktır. Tarafların serbest iradeleriyle belirlediği artış oranı kira ilişkisi devam ettiği sürece ve beş yıl bitimine kadar uygulama alanı bulacaktır.

Kira bedelindeki artışın üst sınırı, bir önceki kira yılındaki tüketici kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamasıdır. Yani kira artışı hangi ayda yapılacaksa o aydan önceki ayın 12 aylık TÜFE artış oranı esas alınarak kira parası tespit olunacaktır. Fakat taraflar TÜFE oranından daha düşük bir oran belirleyebilirler. Örneğin; Kasım ayında artış belirlenecekse bir önceki ay olan Ekim ayının on iki aylık TÜFE artış oranı dikkate alınacaktır.

2-) Taraflar Arasında Anlaşma Olmaması Halinde Kira Bedelinin Tespiti

Kiralayan ve kiracı akdetmiş oldukları kira sözleşmesinde kira bedelindeki artış oranını belirlemezlerse, en az 30 gün önceden kira artış iradesinin kiracı tarafa bildirilmesi gerekir. Bu bildirim yapılmış ise o dönem için TÜFE artış oranı esas alınarak kira parası tespit edilir.

Kira artışı için 30 gün önceden bildirim yapılmamış ise tespit olunacak kira parası bir sonraki dönem için geçerli olmak üzere mahkemece tespit edilecektir.

3-) Beş Yıllık Kira Döneminden Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Tespiti

Kira bedeli hususunda bir anlaşma yapılsa da yapılmasa da sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık süre geçmiş ise, beş yıllık süreden sonra kira konusu taşınmazın aylık kira parası olağan rayiç, emsal kira bedelleri ile hakkaniyet dikkate alınarak tespit edilecektir.

Beş yıllık kira dönemi sonunda hakim kira bedeli belirlenirken TÜFE artış oranı ile bağlı kalmayacaktır. Açılan kira tespit davasında keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu yeni dönem kira bedeli belirlenir.

Kira Tespit Davası Karşı Vekalet Ücreti

Kira bedelinin tespitine yönelik ayrı dava süreçlerine yer verilmektedir. Temelde kira sözleşmesine dayalı olacak şekilde tespitin gerçekleşmesi sağlanır. Tarafların belirtmiş olduğu aylık ya da yıllık kira bedelleri göz önünde bulundurulur. Beraberinde zam oranlarına göre tespitin gerçekleşmesi esas alınır. Bu aşamada kira tespit davası karşı vekaletname ücreti için;

• Öncelikle son ödenen kira bedeli üzerinden hesaplamalara geçilir.
• Tespit edilen kiranın farkı göz önünde bulundurulur.
• 1 yıllık tutar farkına göre de vekalet ücreti açıklanır.

Bu hesaplamalara bağlı olarak vekalet ücreti belirlenir. Yani net bir vekalet ücreti belirtmek mümkün değil. Sözleşmede yer alan ibarelere göre hesaplamalara geçilir ve ücretin karar bağlanması sağlanır.

Kira Tespit Davasında Bedel Nasıl Hesaplanır?

En başta ÜFE artış oranları dikkate alınır. Çünkü kiraya veren kişinin ÜFE artış oranlarından yüksek bir zamma yer vermesi halinde davaya geçilebilir. Bu durum önceki yılın üretici fiyat endeksi üzerinden değerlendirmeye alınır. Yine dava sürecinde de ÜFE artış oranlarına göre kira bedelinin hesaplanmasına özen gösterilir. Bu yolla kiracının hakları korunmuş olur. Hakim tarafından 5 yılı aşmayan sözleşmelerde ÜFE oranlarına göre tutara karar verilir.

Bu konu hakkında benzer makaleler için tıklayın