Geçersiz Yapılan İnşaat Sözleşmelerinde Edimlerin Tamamlanması ve Şekil İtirazının Geçersizliği
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hukuki niteliği itibarıyla bünyesinde hem taşınmaz satış vaadini hem de eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşme türüdür. Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu hükümleri uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren bu tür sözleşmelerin geçerli olabilmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlı kılınmıştır. Ancak uygulamada, tarafların noter huzuruna gitmeden kendi aralarında ad adi yazılı şekilde (düz kağıda imza atarak) sözleşme imzaladıklarına sıklıkla rastlanmaktadır.
Resmi şekil şartına uyulmadan yapılan bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kural olarak hukuken geçersiz kabul edilir. Buna karşın, sözleşme şeklen geçersiz olsa dahi tarafların edimlerini fiilen yerine getirmeye başlamış olmaları hukuki durumu tamamen değiştirmektedir. Avukat Aziz Cihan Kaçıran olarak 10 yıllık pratik tecrübemiz ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları doğrultusunda belirtmek gerekir ki; yüklenicinin (müteahhidin) inşaatı tamamlaması veya reddedilemeyecek, büyük bir kısmını bitirmesi halinde arsa sahibinin “Sözleşme noterde yapılmadı, bu nedenle geçersizdir” şeklindeki itirazı hukuken korunmaz.
Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı, bu gibi durumlarda devreye girer. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararları net bir şekilde ortaya koymuştur ki; geçersiz sözleşmeye dayanarak inşaatın büyük bir bölümünü tamamlayan veya binayı teslim eden yükleniciye karşı arsa sahibinin şekil eksikliğini ileri sürmesi dürüstlük kuralına aykırıdır. Bu tür durumlarda yargı mercileri, sözleşmeyi geçerliymiş gibi kabul ederek tarafların hak ve borçlarını buna göre karara bağlar.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bir diğer kritik husus ise tapudaki devirlerin hukuki niteliğidir. İnşaatın başında veya devamı sırasında arsa sahibi tarafından yükleniciye devredilen tapu payları kural olarak birer avans niteliğindedir. Yüklenici, üzerine düşen inşaat yapma edimini fen ve sanat kurallarına uygun olarak tam anlamıyla yerine getirmediği takdirde, bu tapu devirleri nedensiz kalır. Dolayısıyla arsa sahibi, borcunu ifa etmeyen müteahhide verilen tapuların iptalini ve adına tescilini talep etme hakkına sahiptir.
“Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.” (Türk Medeni Kanunu m. 2/2)
Özellikle taşınmaz devrini içeren edimlerin ifa edilmesi safhasında, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin hukuki durumu da büyük önem taşır. Yüklenici edimini tamamlamadan üçüncü kişilere pay devretmişse ve ardından sözleşme geriye etkili olarak feshedilmişse, iyi niyet iddiası (TMK m. 1023) kural olarak koruma sağlamaz. Ancak edimlerin fiilen büyük ölçüde tamamlanmış olması durumunda, hem yüklenicinin hem de yükleniciden hak kazanan kişilerin mülkiyet hakları dürüstlük kuralı çerçevesinde güvence altına alınır.
Arsa sahibi (A) ile yüklenici (B), 2021 yılında notere gitmeksizin kendi aralarında ad adi yazılı bir “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzalamışlardır. Sözleşmeye göre yüklenici (B), arsa üzerine 10 daireli bir bina yapacak ve 5 daireyi arsa sahibine teslim edecektir. Yüklenici (B), ruhsatı alıp inşaatın %90’lık kısmını fen ve sanat kurallarına uygun şekilde tamamlamış ve dairelerin fiili kullanımını arsa sahibine bırakmıştır.
İnşaatın son aşamasında arsa sahibi (A), taşınmaz değerlerinin artmasını fırsat bilerek sözleşmenin noterde yapılmadığını, dolayısıyla hukuken geçersiz olduğunu ileri sürmüş ve binanın boşaltılmasını talep ederek dava açmıştır.
Yapılan yargılamada, Avukat Aziz Cihan Kaçıran tarafından sunulan hukuki savunmalar ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları doğrultusunda; yüklenicinin edimini reddedilemeyecek oranda (%90) yerine getirdiği tespit edilmiştir. Mahkeme, arsa sahibinin şekil noksanlığına dayanarak geçersizlik iddiasında bulunmasının TMK m. 2 uyarınca hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğuna hükmetmiş, şekil itirazını reddederek yüklenicinin tescil talebini kabul etmiştir.
Malvarlığına Karşı Suçlarda Etkin Pişmanlık Nedir? yazımızı okumak için
Sıkça Sorulan Sorular
Noterde yapılmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tamamen geçersiz midir?
Kural olarak evet, geçersizdir. Ancak taraflar edimlerini (inşaatın yapılması ve teslimi gibi) tamamen veya büyük oranda yerine getirmişlerse, sonradan geçersizlik iddiasında bulunulamaz; sözleşme geçerli kabul edilir.
Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa arsa sahibi devrettiği tapuları geri alabilir mi?
Evet. İnşaatın başında yükleniciye devredilen tapular avans niteliğinde olduğundan, yüklenici edimini yerine getirmediğinde arsa sahibi sözleşmeyi feshederek tapu iptal ve tescil davası açabilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı olarak feshedilebilir mi?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tapuda pay devri içerdiğinden, taraflar anlaşamadığı takdirde tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez. Fesih için mahkeme kararı veya tarafların noter huzurunda rızai anlaşması gereklidir.
İletişim Bilgileri:
Gaziantep Barosu Sicil No: 2423
İletişim: 0532 715 47 05
Yasal Uyarı:
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
Kaynaklar:
- 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK m. 2, 3, 692, 1023)
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK m. 125, 237, 479)
- Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararları (30.09.1988 T., 1987/2 E., 1988/2 K. ; 25.01.1984 T., 1983/3 E., 1984/1 K.)
Bir yanıt yazın