Yükleniciden Daire Alan Kişilerin Arsa Sahibine Karşı Açtığı Tescile Zorlama Davaları
Günümüzdeki alım-satım işlemlerinin karmaşık yapısal parçalarını içerir. Yüklenen daire alan kişi arsa sahibine karşı açılan tescil teşvik davaları, bu geniş bir sonuç olarak ortaya çıkabilir. Bu nedenle, yükleniciden daire alan kişinin arsa sahibine karşı açtığı tescile zorlama davalarını hukuki ve pratik açıdan değerlendireceğiz.
1. Tescile Zorlama Davası Nedir?
Tescil zorlama işlemi, bir malikin taşınmaz malının tapu sicilinin tescilini sağlamak amacıyla açılan bir hukuki dosyadır. Bu davada, malik olunan taşınmazın tapu kayıtlarına talep edilir.
2. Yükleniciden Daire Alan Kişilerin Konumu:
Yükleniciden daire alan kişiler, genellikle konut projelerinde daire satın alırlar. Bu durumda, yüklenici, henüz tapu devrinin gerçekleşmediği bir aşamalı daireler satar.
3. Tapu Devri ve Tescil Süreci:
Konut projelerinde, yüklenici daireleri satarken tapu devri işlemi genellikle üretimin ardından gerçekleşir. Ancak daire sahipleri, tapu devri gerçekleşmeden önce dairelerini satın alabilirler.
4. Tapu Devri Öncesi Sözleşmeler:
Yüklenici tarafından yapılan tapu devri öncesi sözleşme daire sahipleri, dairelerini satın almış olabilirler. Ancak bu durumda, tapu devri gerçekleşene kadar daire sahipleri tapu üzerindeki haklara sahip olabilir.
5. Tescile Zorlama Davası ve Nedenleri:
Tescil zorlama işlemi, tapu devri gerçekleşmiş olmasa bile daire sahipleri tapu sicilinin tescil edilme talebini içerir. Bu davayı açan kişiler, genellikle yükleniciden dairelerini satın almış olup, tapu devrinin zamanında gerçekleşmediği oluşumlar bu hukuki süreç başlar.
6. Hukuki Haklar ve Talepler:
Yükleniciden daire alan kişiler, tapu devrinin gerçekleşmediği tescile zorlama işlemini genişletilebilir hukuki haklarının korunmasını sağlayabilirler. Bu davada, tapu sicilinin tescil edilme talebi ile birlikte hukuki gerekçeler sunulur.
7. Hukuki Süreç ve Mahkeme Kararları:
Tescilli baskı uygulamaları genellikle yerel mahkemelerde görülür. Mahkeme, kişilerin birbirleriyle ilişkilerini değerlendiriyor ve tapu sicilinin tescil verilerini veriyor.
8. İhtilafların Çözümü ve Uyuşmazlık Arabuluculuğu:
İhtilafların çözümü için anlaşmazlıklar, çözülme arabuluculuğu gibi alternatif çözüm yöntemlerine başvurabilirler. Bu yöntem, yapısal ayrıntıları hızlandırabilir ve anlaşmazlıklar arasında anlaşmazlığın devam edeceğine yardımcı olabilir.
Sonuç olarak, yüklenici daire alan kişinin arsa sahibine karşı açılan tescile teşvik davaları, tapu devrinin gerçekleştiği tapu sicilinin tescil edilmemesini içerir. Bu sürecin, hukuki hakların korunması ve tapu devri ile ilgili ihtilafların çözüm açısından önemli bir adımdır. Tarafların, hukuki danışmanlık alarak bu düzenlemeleri ve ihtilafları en etkili şekilde çözmeleri önerilir.
Hukuk Genel Kurulu
Esas: 2005/14-6
Karar: 2005/73
Karar Tarihi: 16.02.2005
” Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Ancak gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarıda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.
Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.
Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa, ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.