Kiracı- ev sahibi meselelerinin,davalarının,sorunların,dertlerinin,problemlerinin, sıkıntılarının,mevzularının,uyuşmazlıklarının zirve yaptığı dönemdeyiz. Türkçemiz de literatürümüz de zengin. Dert-dava kelimelerine eş anlamlı kelimeler görüldüğü üzere çok çok fazla. Kiracı kelimesini tanımlayacak olursak ; bu kelimenin manası dert sahibi anlamına gelmektedir. Türk Dil Kurumu tarafından tanımı böyle geçmese de bana göre tam olarak kiracı kelimesinin karşılığı böyledir.
Gelinen dönemde de inanılmaz derecede kiralayan ve kiracı arasında uyuşmazlık artışı var. Sulh Hukuk Mahkemeleri başını kaşıyamaz durumda.
Malumunuz artan enflasyon karşısında ( hukuken tartışılabilir bir düzenleme olsa da ) ( yine bana göre gerekli bir tedbir olarak ) 01.07.2023 yılına kadar olan kira sözleşmelerinde zam döneminde %25 üstü zam yasağı getirildi. Daha sonra bu yasak 1 yıl daha uzatıldı. Yani 01.07.2024 tarihine kadar zamlar bu oranı geçemez. Bu yasak var ama bu yasağı uygulayan ev sahibi nadir. Yasağı gerekçe göstererek ve haklı olarak ayak direten kiracılara karşı da ev sahipleri türlü türlü yollara başvuruyor. Tapuda bi dünya harç ödeyip evi satmış gibi yaparak görüntüde yeni malik üzerinden tahliye ettiren mi dersin, oğlum kızım evleniyor, benim ihtiyacım var hadi çık diyen mi dersin, kiraları elden alıyor olmasını fırsata çevirerek aldığı kirayı almadım deyip kiracısını icraya vererek tahliyeye çalışan mı dersin, bini bir para.
Mesleğimiz nedeniyle bu olaylarla en çok biz avukatlar karşılaşıyoruz. Gerçekten mevcut duruma çok üzülüyoruz. Nitekim toplumun büyük bir bölümü kiracılardan oluşuyor. Bu insanlarımızın huzur ve sükûnunun bozulması hepimizi olumsuz etkileyecek. Geçen gördüğüm haber, evinden atılmış bir kiracı parka yerleşmiş. Ne kadar üzücü. Bu işe bir dur diyecek yok mu?
Konuyu çok uzatmadan kira meselelerinde son dönemde sıklıkla sorulan soruları kısa başlıklar altında cevaplandırmaya çalışalım.
5 Yılı Doldurmuş ve 6.Yılına Giren Kiracılara Yüzde 25’ten Fazla Zam Yapılabilir Mi ?
Cevap basit, yapamaz. Nitekim %25 zam sınırına ilişkin kanuni düzenlemede 5 yıl altı 5 yıl üstü gibi bir ayrım yapılmamıştır. Bu anlamda 5 yılı geçtiği için ben %25 den fazla zam yaparım derseniz bu söylem hukuka aykırı olacaktır.
Peki 5 yılı geçen kira ilişkilerinde Yüzde 25 Zamdan Fazla Yapılamasa da Kira Tespit Davası Açılabilir mi ?
Cevap basit, açılabilir. Nitekim zam meselesi başka bir şey kira tespit davası bambaşka bir şey. Kira tespit davası daha çok mevcut piyasa koşullarını gözeten ve ev sahibinin piyasa karşısında ezilmesine engel olan bir davadır. Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması temellidir aslında. Bu davanın ön koşulu ise 5 yıllık sürenin dolmuş olmasıdır. Yıllık kira süresi doldu ise ve kira bedeli piyasaya nazaran oldukça düşük kaldı ise kira tespit davası açabilirsiniz.
Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Yoluna Başvuru Zorunlu mu ?
Evet zorunludur.
5 Nisan 2023 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda değişiklik yapılarak 01/09/2023 tarihinden itibaren yürürlüğe girmek üzere başta kiraya ilişkin olanlar olmak üzere birtakım uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreci zorunlu hale getirilmiştir. Buna göre kiradan kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük bir çoğunluğunun ve taşınmazlardan kaynaklanan uyuşmazlıkların bir kısmında arabuluculuk başvurusu yapılmadan dava açılması artık mümkün olmayacaktır.
Yapılan değişiklik neticesinde arabuluculuğun dava şartı haline getirildiği görülmektedir. Düzenlemeye göre kira ilişkisinden kaynaklı bir dava açılabilmesi için, İcra ve İflas Kanunu’nun ilamsız icra tahliyesine ilişkin olanlar hariç olmak üzere tüm diğer davalarda öncelikle arabuluculuk başvurulmuş olması dava şartı haline getirilmiştir.
Bu konu hakkında benze makaleler için tıklayın